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论契税征管工作中存在的问题及探讨

发布时间:2020-04-06

  随着国民经济的持续、快速的发展,国有土地使用权的出让、转让的范围不断扩大,房产交易也日益活跃,房产价格一路走高,契税成为县级™财政重要的税收来◇源,特别是农业税全面取消后,契税的重要性就更加突出了。但是,由于长期以来,对该税的重视程度不够,房地产交易又复杂多变,给契税的征管提出了新的要求。
  一、契税征管工作中存在的问题
  (一)缺乏应有的法律保障,税收执法弱化。《中华人民共和国税收征管法》规定:耕地占用税、契税、农业税、牧业税的⿵征税管理的具体办法,由国务院另行制定。由于种种原因,该办法一直没有出台,为了避免法律的空缺,财政部和国家税务总局下发了《关于农业税收暂参照<中┚华人民共和国税收征收管理办法>执行的通知》,由于《税收征管法》是相对于工商税收制定的,对契税的征管不是十分实用⿲,使契税的征管缺乏必要地法律保障,在客观上决定了契税征管执法力度的弱化〤。影响了契税的征收质量。加之,长期以来契税由财政部门负责征收,没有形成国税、地税那样一整套的征管模式和方法,影响了契税的征收质量。
  (二)政策的实际操作性不是很强,致使税源流失。一是不能做⿶到纳税申报。根据《契税条例》规定,纳税人应在纳税义务发生后10 日内到征收机关主动申报纳税。由于纳税意识薄弱,不少居民之间的土地、房产交易,通过私自订立买卖合同,付清款项后直接将原房地产权属证明直接交给购买房,不到征收机关申报纳税,也不到相关部门办理确权手续。就是刚刚购置的新房,纳税人交齐开发商的房款后直接居住,不予办理房产证,征收机关也没有这么大经历去逐户摸底并催收,致使大量的税源流失。二是计税价格准确确定有难度。为了达到偷漏税的目的,开发商和购房户签订两份商品房预售合同,降低价◀合同用来交税;二手▬房交易的漏洞就更加⊕明显,交易双方签订的交易价格随意性更大,往往交易的价格低于实际的交易价格,达到偷漏税的目的。按照《Е契税暂行条例》规定:"成交价格明显低于市场价格并且无正当理有的,由征收机关参照市场价格核定".实际操作中很难正确把握&ldq〡uo;明显低┘于市场价格”的界限,而对房◙地产进行评估又不是法律规定的必须条件,因此经常发生征纳双方讨价还价,相互妥协,这样不仅消弱了税收的刚性,还给“关系税”、“人情税&Ↄrdquo;的产生创造了条件。三是《契税暂行条例》规定,仅仅对土地使用权的出让、转让和房产的所有权的转让征收契税,有的单位和个人♧就钻政策的空子,为了逃避税收,把房屋、土地权属的变更演变成“租赁"行为,把房屋、⊙土地的"租赁&quo▐t;期限延长倒30年、50年,甚至70年,实际上已经形成了权属的转移。四是首次购买普通住宅的标准很难掌握。《契税暂行条例》规定,纳税人首次购买住宅,契税减半征收,这一政策规定在实际执行中难度很大。首先是由于з各地经济条件发展不均衡,普通住宅的标准等等比一,是按面积来确定标准还是╤按价值确定标⿰准,这都有很大☆的难度。其次首次购买确定的难度更大,同一▁▂▃▄纳税人以亲属的名义购买第二套或更多的住房,征收部门只能只能$认定为第一套,也只能按照减半征收契税,致使部分税源不能应收尽收。五是部门配合需要明确的法律约束。契税的征管,财税、国土资源、房管等部门的配合是最关键的。ι而现有的法规╨对部门配合要求的很笼统,散见于▷相关的文件中,缺乏统一性和严肃性,以至于各部门从本部门的利益出发,出现相互推☠诿扯皮现象,信息资源不能共享,不能严肃执行“先税后证”制度,给征收工作造成很大的漏洞。
  (三)行政干预过多,严重影▎▏响了契税的征♯♮收质量。契税属于地方的小税种,又有财政部门征收,这给地方政府的行政干预流下了较大的空间。如为了加大ì招商引资力度卌,盘活本辖区内的企业,政府硬性出台各种税收优惠政策,要求财税部门不∞征或少征契税。财税部门迫于行政压力,只能绝对服从,这不但造成了税款的大量流失,也给契税征管工作带来了不可估量的负面影响。
  (四)房地产市场管理混乱,给契税征收带来一定的难度。由于房地产市场近几年发展较快,而管理没有跟上,致使部分单位擅自在国有或集体土地上开发房地〣产。这部分房地产由于没有办理合法的土地证用手续,致使住户无法办理房产证,住户依次为借口拒绝缴纳契税,从而影响了契税的征收。
  二、做好契税征管工作的主要对策
  针对上述存在的问题,结合我们近几年的工作实际,就如何做好新形式下的契税征管工作,提出一下几点建议。
  (一)尽快完善契税法律保障体系。针对目前契税法律保障滞后的实⌒际,国家税务总局应该尽快修订适合契税征管工作实际的法律法规,改变程序法缺失的现象,『健全契税征收的法律保障体系。一是将隶属于财政管理的契税全部划归地税部门管理,实行省垂直管理。这样不仅使契税的征管能更好的利′用税务部门多年形成的成熟经验,░也能在很大程度上减少地方政府的行政干预。二是依法的性是明确明确税务、国土资源、房管等部门的责任∪和义务,纪检、监察部门要进一步加强对三部门的监督№检查,对工作中存在的问题严格按照法律法规的规定进行处理,决不姑息。三是取消和完善◤一些实际操作存在困难的政策规定。如首次购买普通住宅的减半征收的政策规定变更为住宅减半征收,仅仅和商业用房进行区别;将超过20年以上的长期租赁界定为权属转移,纳入契税的征税范围。
  (二)积极探索新的契税征管方式。一是实行房地产评估制度,由征收机关提请社会评估机构分片对房地产进行评估,提供区域内的最低指导价,对交易价格的确认实行宏观指导,本区域内的房地产交易价格不能低于指导价格,否则不予认可。特别是对于二手房,指导价格标准要按照房屋的新旧程度具体明确,使税务人员有章可循。二是加强与房地产开发商的联系,实行源头控税。实行契税关口前移,加大对开发商的奖励力度,实行开发商在竣工交付使用前整体缴纳契税的☺☻办法,对于积极配合的开发商,按照缴纳契税的一定比例给予奖励;对不予配合的开发商,房管、国土等部门拒绝为其办理各种竣工验收手续。三是打造契税征管的“阳光工程”。在征收机关内部建立严格地办税流程,对每一项征收要实行征收员、复核员、稽查员共同负责,实行相互制约和相互监督的工作机制。同时,定期做好税务公开,公开纳税项目♡,交易价格,税率,税额等内容,接受社会监督,实行“阳光作业”℅,⿴杜绝“人情税”和“关系税&▪rdquo;。四是严格执法,严γ厉打击偷漏税行为。要与公安部门的经保大队密切协作,按照《税收征收管理法》第二O一条的规定,对偷漏税数额达到1万元,且占应纳税额10%以上的偷漏税者移交公安部门立案查处,给予严厉打击。在这方面∏√我们作了有益∞的探索,收到了良好的效果。2007年移交给公安部门的欠税悉数追缴,并处以0.5倍以上的罚款。
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